El Tribunal Supremo ha reafirmado en una sentencia publicada en verano de 2025 que las comunidades de propietarios pueden ser consideradas “empresa principal” a efectos del artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores. Esto significa que, cuando contratan servicios externos como conserjería, limpieza, mantenimiento o jardinería, asumen la condición de responsables solidarias en caso de que la empresa proveedora incumpla sus obligaciones salariales con los trabajadores.
Medios como Idealista, La Vanguardia, Infobae o La Razón han recogido la trascendencia de esta resolución, que introduce un cambio significativo en la gestión de las comunidades de vecinos.
Hasta ahora, muchas comunidades entendían que su papel se limitaba a ser meros clientes de empresas de servicios. Sin embargo, la doctrina del Supremo recuerda que, a efectos laborales, no se trata de una relación de consumo puro, sino de un contrato de contrata o subcontrata de actividad propia. Es decir, los servicios de conserjería, limpieza o mantenimiento son considerados parte esencial de la organización y funcionamiento de la comunidad, lo que justifica que se active la responsabilidad solidaria.
Las implicaciones legales son notables:
- Responsabilidad solidaria frente a los trabajadores: si la empresa de servicios no paga nóminas, indemnizaciones o cotizaciones a la Seguridad Social, los afectados pueden reclamar directamente a la comunidad de propietarios.
- Extensión a la sucesión de contratistas: cuando se cambia de proveedor, la comunidad debe verificar que la empresa saliente está al día en sus obligaciones. De lo contrario, puede verse obligada a responder de deudas generadas por una compañía ya extinguida o sustituida.
- Mayor deber de diligencia en la contratación: será imprescindible solicitar certificados de estar al corriente de pago con Hacienda y Seguridad Social, así como comprobar la solvencia y trayectoria de la empresa proveedora antes de firmar un contrato.
- Impacto económico en los vecinos: el impago por parte de una empresa puede traducirse en derramas o gastos extraordinarios para la comunidad, con el consiguiente perjuicio para los propietarios.
Este pronunciamiento refuerza una línea jurisprudencial que pretende proteger a los trabajadores de los efectos de la subcontratación en sectores especialmente sensibles, como la conserjería o la limpieza, caracterizados por la externalización de servicios esenciales y la elevada rotación de proveedores.
En Grupo Ocean consideramos que este fallo debe servir de advertencia para las comunidades de propietarios: trabajar con proveedores solventes, transparentes y comprometidos con el cumplimiento laboral no es solo una cuestión de calidad del servicio, sino también una garantía de seguridad jurídica y económica para los vecinos. Elegir bien a quién se contrata significa evitar riesgos futuros y proteger tanto a los trabajadores como a la propia comunidad.
Las comunidades de propietarios, ahora con obligaciones legales más amplias
Imagina que tu comunidad externaliza servicios cotidianos como la conserjería, la limpieza o el mantenimiento. Hasta ahora, lo habitual era pensar que ese “pegas externo” actuaba por su cuenta. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo (verano 2025) lo deja muy claro: desde el punto de vista laboral, la comunidad se considerará “empresa principal” y responderá solidariamente por las deudas salariales de las empresas contratadas si éstas incumplen—y esto incluye pagos de nóminas, seguridad social o indemnizaciones.
¿Qué implica esto en la práctica?
- Respaldar al trabajador olvidado: si la empresa de conserjería impaga al trabajador, este puede reclamar directamente a la comunidad, no solo a la empresa contratada.
- Vigilar proveedores antiguos y nuevos: en casos de cambio de empresa contratista, la comunidad también puede ser responsable de obligaciones pendientes con la nueva o anterior empresa, si se demuestra que no estaban al día.
- Requisitos legales adicionales: este enfoque extiende también las obligaciones en materia de Prevención de Riesgos Laborales; la comunidad debe coordinar actividades empresariales, informar a las contratas de los riesgos y supervisar su cumplimiento.
- Consecuencias económicas reales: toda deuda impagada puede convertirse en una derrama o repercutirse en los propietarios, cuando legalmente debería ser responsabilidad del contratista.
Preguntas frecuentes para administradores y presidentes
- ¿Qué significa “responsabilidad solidaria”?
Que los trabajadores pueden reclamar el pago de sus salarios directamente a tu comunidad, si la empresa no cumple, durante el período de duración del servicio y hasta un año después. - ¿Debo verificar algo cada vez que contrato o cambio de empresa?
Sí. Solicita certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, revisa pagos, exige copia de nóminas y verifica que no hay cargas previas antes de firmar. - ¿Y si la empresa desaparece o cambia?
La comunidad sigue respondiendo si no se cubren deudas previas—tanto la empresa saliente como la entrante son responsables solidarios. - ¿Hay más obligaciones legales aparte del pago de salarios?
Sí. La comunidad está obligada a coordinar actividades empresariales (CAE), informando sobre riesgos y garantizando el cumplimiento de normativa laboral por parte de las contratas. - ¿Qué puede pasar si no cumplimos estas obligaciones?
Pueden surgir reclamaciones, sanciones administrativas e incluso responsabilidades personales para administradores o presidentes por falta de vigilancia.
Este nuevo marco jurisprudencial subraya la necesidad de profesionalizar la gestión y contratación en las comunidades. Como administradores o presidentes, conviene tener en cuenta que la externalización no elimina responsabilidades, sino que las amplía. Prioriza proveedores solventes, exige transparencia, y mantén un control documental riguroso. La prevención no solo es legalmente necesaria: también es una garantía de protección para la comunidad y los propios trabajadores.
