Guía técnica de gestión y mantenimiento de piscinas (Comunidad de Madrid – Temporada 2026)

Documento de referencia para administradores de fincas y empresas mantenedoras

1. Introducción

Las piscinas de uso colectivo, especialmente las ubicadas en comunidades de propietarios, son instalaciones de riesgo sanitario si no se gestionan correctamente. Entre los riesgos más relevantes destacan:

• contaminación microbiológica del agua
• proliferación de algas y biofilm
• exposición a agentes químicos
• accidentes físicos (ahogamientos, traumatismos)
• transmisión de enfermedades

La normativa actual en la Comunidad de Madrid ha sido profundamente actualizada mediante el Decreto 99/2024, que sustituye a normativas anteriores y adapta el sector a la evolución técnica de los sistemas de tratamiento del agua.

El marco normativo vigente establece obligaciones técnicas y sanitarias destinadas a garantizar la seguridad de los usuarios y prevenir riesgos físicos, químicos y biológicos. La normativa relevante para 2026 incluye:

• Real Decreto 742/2013, que regula criterios técnico‑sanitarios de piscinas en España
• Decreto 99/2024 de la Comunidad de Madrid, que actualiza la normativa autonómica para piscinas de uso colectivo y parques acuáticos

Esta guía tiene por objetivo servir como referencia integral para administradores y mantenedores, detallando obligaciones legales, operativas y de control sanitario.

2. Marco normativo aplicable

2.1 Legislación estatal

Real Decreto 742/2013:

• Establece criterios de calidad sanitaria del agua, control analítico, tratamiento de desinfección, gestión del riesgo y comunicación de incidencias
• Constituye la base obligatoria para todas las comunidades autónomas

2.2 Legislación autonómica

Decreto 99/2024 de la Comunidad de Madrid

• Publicado en BOCM el 31 de octubre de 2024, vigente desde el 1 de noviembre
• Actualiza criterios técnicos y simplifica procedimientos administrativos
• Amplía la regulación a piscinas recreativas, terapéuticas, hidromasajes y parques acuáticos

Principales novedades:

• Eliminación del vaciado anual obligatorio si se mantiene la calidad del agua
• Sustitución de autorización sanitaria por declaración responsable para obras y reformas
• Obligatoriedad de protocolo de autocontrol en comunidades >30 viviendas
• Control de turbidez mediante turbidímetro homologado (UNE‑EN ISO 7027-1)
• Personal sanitario obligatorio en piscinas >1000 m²
• Comunicación de incidentes graves a la autoridad sanitaria

3. Clasificación de piscinas

• Piscinas de uso público: municipales, parques acuáticos, recreativas, deportivas
• Piscinas de uso privado colectivo: comunidades de vecinos, hoteles, alojamientos turísticos

Las piscinas de uso privado colectivo deben cumplir en gran medida los requisitos de las piscinas públicas.

4. Cambios normativos clave 2026

1. Vaciado anual: ya no obligatorio; se puede mantener agua si se garantiza calidad al reabrir
2. Declaración responsable: sustituye a la autorización sanitaria en piscinas nuevas o reformas
3. Protocolo de autocontrol: obligatorio para comunidades >30 viviendas
4. Tiempos de recirculación: ahora se ajustan a las especificaciones del fabricante del sistema de depuración
5. Personal sanitario: enfermero o médico obligatorio en piscinas >1000 m²
6. Incidencias graves: notificación obligatoria a Salud Pública

5. Responsables y obligaciones

5.1 Titular de la piscina

• Garantizar el cumplimiento normativo
• Contratar empresa mantenedora y socorristas
• Mantener protocolo de autocontrol actualizado

5.2 Administrador de fincas

• Gestión documental
• Contratación de servicios y supervisión de cumplimiento
• Interlocución con autoridades sanitarias

5.3 Empresa mantenedora

• Mantenimiento técnico y control del agua
• Registro de parámetros y análisis
• Limpieza y conservación de circuitos y vasos

6. Gestión sanitaria del agua

6.1 Parámetros básicos

• Cloro libre residual
• Cloro combinado
• pH
• Turbidez
• Temperatura
• Control microbiológico periódico

6.2 Sistema de depuración

Debe incluir:

• bomba de recirculación
• filtros operativos
• dosificación química calibrada
• sistema de control funcional

Garantiza filtración continua, correcta mezcla del agua y renovación adecuada según fabricante.

7. Control instrumental de la turbidez

7.1 Importancia

La turbidez mide partículas en suspensión, afectando calidad sanitaria y seguridad del vaso.
Valores elevados reducen visibilidad, dificultando detección de incidentes y aumentando riesgo de ahogamiento.

7.2 Base normativa

• RD 742/2013: límite máximo 5 NTU
• Decreto 99/2024: obliga a medición instrumental mediante turbidímetro UNE‑EN ISO 7027-1

7.3 Piscinas obligadas

• Comunitarias >30 viviendas
• Instalaciones deportivas
• Piscinas públicas y recreativas

El equipo debe estar disponible en la instalación, no solo en el laboratorio del mantenedor.

7.4 Características técnicas

• Medición infrarroja
• Lectura digital en NTU
• Calibrable con patrones certificados
• Rango adecuado a aguas de baja turbidez

7.5 Frecuencia de medición

• Antes de apertura
• Durante el horario de uso
• Registro obligatorio en protocolo de autocontrol

7.6 Valores recomendados

< 0,5 NTU	Agua óptima
0,5 – 1 NTU	Agua aceptable
1 – 3 NTU	Posible problema de filtración
> 3 NTU	Agua de baja calidad
≥ 5 NTU	Incumplimiento normativo

7.7 Medidas correctoras

• Lavado y enjuague de filtros
• Incremento de filtración
• Ajuste de pH y floculación
• Limpieza del vaso
• Renovación parcial del agua

Cierre temporal obligatorio si no se puede garantizar visibilidad.

7.8 Registro documental

• Fecha, hora y responsable de medición
• Valor obtenido
• Medidas correctoras aplicadas

8. Seguridad y prevención de accidentes

• Equipos de rescate: aro salvavidas, pértiga, botiquín, camilla
• Personal socorrista titulado según normativa
• Señalización: profundidad, normas, aforo, teléfono de emergencias

9. Gestión documental

• Protocolo de autocontrol actualizado
• Registro de controles diarios y análisis periódicos
• Registro de incidencias y medidas correctoras
• Contratos de mantenimiento y seguros revisados

10. Inspecciones sanitarias

• Verificación de calidad del agua, depuración, seguridad y documentación
• Errores frecuentes: falta de registro, niveles incorrectos, ausencia de socorrista, control visual en lugar de medición instrumentada

11. Anexo: Checklist exhaustiva de apertura y operación

1. Documentación

□ Protocolo de autocontrol actualizado
□ Plan de mantenimiento preventivo
□ Registro de control del agua
□ Registro de limpieza y desinfección
□ Registro de incidencias
□ Contrato de mantenimiento técnico
□ Certificados de socorristas
□ Seguro de responsabilidad civil

2. Instalaciones

□ Estado estructural del vaso
□ Rejillas de aspiración seguras
□ Skimmers operativos
□ Pavimento antideslizante
□ Escaleras firmes
□ Duchas operativas
□ Vallado perimetral adecuado

3. Señalización

□ Normas de uso
□ Profundidad del vaso
□ Prohibiciones
□ Aforo máximo
□ Teléfono de emergencias

4. Equipos de rescate

□ Aro salvavidas
□ Pértiga
□ Botiquín
□ Camilla de rescate
□ Sistema de comunicación

5. Sistema de depuración

□ Bomba operativa
□ Filtros limpios
□ Dosificación química calibrada
□ Caudal adecuado
□ Sistema de control funcional

6. Calidad del agua

□ Cloro libre residual
□ Cloro combinado
□ pH
□ Turbidez (turbidímetro UNE‑EN ISO 7027-1, calibrado, registro diario, valor <5 NTU)
□ Temperatura

7. Limpieza y mantenimiento

□ Limpieza del vaso
□ Limpieza del circuito hidráulico
□ Lavado de filtros
□ Control de algas y biofilm

8. Seguridad

□ Presencia de socorrista según normativa
□ Material de rescate completo
□ Botiquín revisado

9. Gestión de incidencias

□ Registro de accidentes
□ Protocolo de emergencia
□ Comunicación a Salud Pública si procede