El sector de los servicios auxiliares, limpieza y mantenimiento atraviesa un momento decisivo. Desde 2019, el coste laboral por hora no ha dejado de aumentar en España debido a un conjunto de factores acumulativos que afectan de forma directa a las empresas proveedoras y, en consecuencia, a las comunidades de propietarios. Esta tendencia no es coyuntural, sino estructural, y obliga a repensar la gestión de contratos de servicios esenciales.
Factores que explican el aumento de los costes laborales
- Subida sostenida del SMI
El Salario Mínimo Interprofesional ha pasado de 900 euros en 2019 a 1.184 euros en 2025, un incremento superior al 30 %. Para un contrato a jornada completa, el coste anual bruto supera ya los 16.500 euros, sin incluir cotizaciones. Este incremento impacta especialmente en sectores con salarios ajustados a convenio, como limpieza, conserjería o mantenimiento.
Si lo trasladamos a importes anuales (14 pagas), pasamos de 12.600 € brutos anuales en 2019 a 16.576 en 2025. Esto representa 3.976 € más por trabajador al año únicamente en salario base.
A esta cifra hay que sumar las cotizaciones sociales a cargo de la empresa (en torno al 30 % del salario bruto), lo que eleva el coste total de un trabajador con SMI a más de 21.500 € anuales.
Fuente: El País, febrero 2025 - Convenios colectivos más exigentes
A los aumentos del SMI se suma la evolución de los convenios sectoriales, que han ido incorporando revisiones salariales significativas en los últimos años. Estos incrementos afectan directamente al coste hora de los servicios intensivos en personal, como la limpieza o la conserjería, donde los márgenes suelen ser muy ajustados y la mano de obra representa más del 80 % de la estructura de costes.
En el caso de la limpieza, el Convenio Colectivo Estatal de Limpieza de Edificios y Locales y los convenios provinciales han venido incorporando subidas salariales de entre un 2 % y un 4 % anual en la mayoría de territorios desde 2019, además de otras mejoras como pluses de transporte, complementos de nocturnidad y, en algunos casos, cláusulas de revisión automática por inflación. Esto significa que el salario base de un limpiador tipo ha pasado de rondar los 14.000 € anuales en 2019 a superar los 18.000 € en 2025, sin contar otros complementos retributivos.
En conserjería, aunque los convenios son autonómicos o provinciales, la tendencia es similar: se han producido revisiones al alza sostenidas en los últimos ejercicios. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, la categoría base de conserje ha experimentado un incremento acumulado superior al 20 % desde 2019, impulsado por la subida del SMI y por la homologación progresiva de categorías profesionales. A esto se suman pluses por turnicidad, nocturnidad y disponibilidad que elevan de forma significativa el coste final por hora.
Estos aumentos no siempre se trasladan automáticamente a los contratos vigentes, sobre todo en comunidades de propietarios con presupuestos cerrados. Cuando el precio por hora se mantiene estable pero los salarios aumentan, el diferencial recae directamente sobre la empresa prestadora del servicio, reduciendo o incluso eliminando márgenes de beneficio.
En sectores como la limpieza y la conserjería, donde la mano de obra es prácticamente el único coste relevante, una subida acumulada de más de 4.000 € anuales por trabajador puede marcar la diferencia entre la viabilidad y la inviabilidad económica de un contrato. Además, la atomización del sector —con gran presencia de pymes— hace que muchas empresas carezcan de capacidad financiera para absorber estas tensiones durante largos periodos.
Por último y como veremos más adelante, la negociación de convenios también ha incorporado nuevas obligaciones indirectas que elevan los costes, como la equiparación de pluses, mejoras en las coberturas de incapacidad temporal y ampliación de permisos, que añaden complejidad a la gestión operativa y económica de las empresas de servicios.
Fuente: Cinco Días, febrero 2024 - Mecanismo de Equidad Intergeneracional (MEI)
Desde 2023 se aplica un recargo adicional en las cotizaciones sociales, que en 2025 es del 0,7 %. Para una plantilla de 100 personas con un coste bruto mensual de 1.500 euros por trabajador, el MEI supone unos 1.200 euros adicionales mensuales. Este incremento es progresivo y continuará hasta 2050.
Este mecanismo, diseñado para reforzar el sistema de pensiones, no genera derechos adicionales para el trabajador, pero sí incrementa el coste por empleado. Por ejemplo, para una plantilla de 100 trabajadores con un coste bruto mensual de 1.500 € por persona, el MEI supone un gasto adicional de 1.200 € al mes, que no existía hace dos años. El incremento del MEI es progresivo y su aplicación está prevista entre 2023 y 2050.
Fuente: Expansión, enero 2024 - Registro horario obligatorio
Desde 2019, las empresas deben llevar un control diario de jornada, lo que implica inversiones en software, licencias y personal administrativo adicional. Esto es especialmente gravoso en sectores con alta rotación y múltiples centros de trabajo.
• El coste de cumplir la ley de registro horario es real pero manejable: licencias SaaS y baja inversión en implantación pueden cubrir la obligación por ≈ 10–30 €/trabajador/año en software; el principal coste se concentra en la gestión interna y en la cobertura operativa (sustituciones y formaciones).
• Las economías de escala reducen el coste por empleado; en pymes pequeñas el impacto por trabajador es notablemente mayor. - Absentismo laboral creciente
El absentismo en el sector limpieza ha pasado del 6,8 % en 2019 al 9,1 % en 2024, lo que implica más bajas, sustituciones y sobrecostes operativos. Esto significa que, por cada 100 trabajadores, el equivalente a más de 9 personas está ausente cada día por baja médica, permisos o ausencias justificadas.
Este fenómeno tiene un doble impacto:
• Económico: al aumentar el SMI y los costes asociados, sustituir a un trabajador supone un esfuerzo financiero mayor. Con un salario mínimo de 1.184 € mensuales en 2025 (16.576 € brutos anuales), y un coste total aproximado de 21.500 € anuales por empleado incluyendo cotizaciones, cubrir una baja ya no implica solo una sustitución operativa, sino duplicar parcialmente el coste laboral de ese puesto durante el tiempo de ausencia.
Por ejemplo, en una empresa de 100 trabajadores con un absentismo del 9,1 %, el coste de sustituciones estructurales equivale a más de 193.000 € al año.
• Operativo: una mayor tasa de absentismo dificulta enormemente la planificación diaria y la prestación de los servicios. Obliga a dedicar más recursos a procesos de selección, contratación y formación de personal, especialmente en un contexto de escasez creciente de mano de obra dispuesta a trabajar en limpieza y servicios auxiliares. Esto incrementa la carga administrativa, reduce la capacidad de respuesta ante incidencias y puede afectar directamente a la calidad del servicio prestado.
El absentismo laboral se ha convertido en uno de los principales factores de presión económica y organizativa para las empresas de servicios intensivos en mano de obra; un factor estructural que incrementa la presión sobre los márgenes empresariales y genera una inestabilidad operativa creciente en el sector.
Fuente: Adecco Group Institute, Informe Absentismo 2024 - Reformas regulatorias y nuevos permisos laborales
Otro elemento determinante en el incremento de los costes laborales son las reformas en materia de conciliación laboral y familiar, que obligan a cubrir más días de ausencia con personal de sustitución, refuerzos de plantilla o redistribución de turnos.
A las licencias y permisos tradicionales recogidos en los convenios colectivos (matrimonio, fallecimiento, mudanza, acompañamiento médico), se suman nuevas medidas normativas:
• Ley de Familias, aprobada por Real Decreto-ley 5/2023, introduce:
– 5 días retribuidos por cuidado de familiar.
– 8 semanas de permiso parental para cuidado de hijos.
– 4 días retribuidos al año por fuerza mayor familiar.
• Real Decreto-ley 9/2025, aplicable a partir de 2026:
– Ampliación a 17 semanas de baja por nacimiento.
– 2 semanas adicionales retribuidas al permiso parental.
Este conjunto de permisos amplía de forma significativa las ausencias retribuidas y, por tanto, el número de sustituciones a cubrir, generando un impacto directo en costes salariales y administrativos.
Fuente: BOE - Cotizaciones, cargas sociales y recargos especiales
El coste laboral no depende únicamente del salario base. También se ha incrementado de forma sostenida el peso de las cotizaciones sociales:
• Tipo de cotización por contingencias comunes en 2025: 28,30 % (23,60 % a cargo de la empresa y 4,70 % del trabajador).
• Recargo del 0,80 % por el MEI sobre la base de cotización (0,67 % empresa y 0,13 % trabajador).
• Cotización adicional de solidaridad en 2025: entre 0,92 % y 1,17 % en función del tramo salarial.
• Incremento progresivo de bases de cotización en varios sectores.
Estos porcentajes se traducen en un aumento real de los costes empresariales por cada empleado, incluso sin subir salarios.
Fuente: Seguridad Social - Trienios y pluses por antigüedad
Muchos convenios de limpieza establecen incrementos salariales automáticos ligados a la antigüedad (trienios). Aunque son incrementos graduales, tienen un efecto acumulativo importante en la masa salarial.
• Ejemplo: 4 % del salario base por cada trienio.
• Equivalente aproximado: 1,33 % de incremento anual.
• Con 5 trienios (15 años), un trabajador percibiría un 20 % adicional sobre su salario base.
• Algunos convenios fijan un tope máximo de 8 trienios.
En plantillas estables y con baja rotación, este factor supone un incremento estructural y sostenido del coste salarial por hora.
Fuente: Convenio Estatal de Limpieza
¿Por qué es importante entender esta situación?
Muchas empresas del sector no han trasladado estos incrementos de costes a sus tarifas, lo que ha erosionado sus márgenes y puesto en riesgo su viabilidad. Esta situación afecta especialmente a pequeñas y medianas empresas, que tienen menos capacidad para absorber estos cambios.
Como administradores de fincas, comprender esta realidad es clave para valorar adecuadamente los servicios contratados, evitar situaciones de informalidad y contribuir a la sostenibilidad de un sector esencial para el buen funcionamiento de nuestras comunidades.
Repercusiones en el sector
El resultado de esta combinación de factores es una reducción significativa de la rentabilidad de las empresas de servicios. Muchos contratos de limpieza, conserjería o mantenimiento se firman a precios cerrados durante varios años, lo que impide trasladar íntegramente las subidas de costes.
- Erosión de márgenes y riesgo de insolvencia: muchos contratos se venden por hora con márgenes ajustados; las subidas salariales y cotizaciones reducen rentabilidad si no se repercuten. Esto está poniendo en riesgo la continuidad de proveedores pequeños y medianos.
- Presión para trasladar costes a clientes (y resistencia del mercado): los clientes —empresas, administraciones, comunidades— a menudo no aceptan subidas automáticas o completas; esto provoca renegociaciones, impagos o prestación con márgenes negativos.
- Impacto operativo: absentismo, rotación y sobrecostes por sustituciones. Altas tasas de absentismo obligan a costear suplencias y horas extra; además, la rotación implica mayor gasto en formación y selección.
- Cuestiones de cumplimiento y riesgo legal: mayor exposición a inspecciones y demandas (registro de jornada, nóminas, cotizaciones), con posible obligación de indemnizaciones o pago de cotizaciones atrasadas.
- Competencia desleal, ya que algunas empresas ajustan precios a costa de incumplimientos normativos o laborales.
- Perjuicio para clientes que desconocen el problema: administradores de fincas y comunidades pueden no percibir la magnitud del problema y asumir servicios de proveedores en riesgo, lo que puede generarle a su vez responsabilidad contractual o reputacional.
A medio plazo, el sector de los servicios intensivos en mano de obra puede ver reducido su tejido empresarial, con una concentración en pocas compañías de mayor tamaño capaces de absorber estos sobrecostes.
Claves prácticas para administradores de fincas
- Revisar periódicamente los contratos para incluir cláusulas de revisión de precios ligadas al convenio, SMI o al IPC, según corresponda.
- Solicitar siempre certificados actualizados de estar al corriente con la Seguridad Social, Hacienda y, en su caso, acreditaciones que demuestren el cumplimiento de las obligaciones salariales con los trabajadores antes de contratar o renovar servicios.
- Priorizar la solvencia sobre el precio: valorar experiencia, estabilidad del personal y cumplimiento normativo de los proveedores en cuanto a planes de igualdad, normativa de prevención de riesgos laborales, calidad, etc.
- Prever los costes reales en los presupuestos comunitarios, teniendo en cuenta que los servicios prestados por personal son cada vez más caros de sostener.
- Reducir riesgos de responsabilidad solidaria, contratando con empresas que ofrezcan garantías legales y laborales claras.
El aumento de los costes laborales es una tendencia estructural en España y no un fenómeno coyuntural. Conocer sus causas y consecuencias permite a las comunidades de propietarios tomar decisiones más seguras, prevenir riesgos legales y garantizar la continuidad de servicios esenciales como la limpieza, la conserjería o el mantenimiento de instalaciones.
