Desde el 3 de abril de 2025, los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) ocupan un papel central en el ámbito civil tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Para los administradores de fincas, esta reforma tiene especial relevancia práctica, ya que afecta directamente a conflictos habituales en las comunidades de propietarios: impagos, ruidos, obras sin permiso, uso de elementos comunes o discrepancias en juntas.
En este artículo se analiza qué son los MASC, cómo funcionan y cuáles son sus principales ventajas y limitaciones, con especial atención a su impacto en la administración de fincas.
1. ¿Qué se entiende por MASC?
Los Medios Adecuados de Solución de Controversias son mecanismos extrajudiciales destinados a resolver conflictos civiles y mercantiles sin acudir directamente a los tribunales, fomentando el diálogo, el acuerdo y la responsabilidad de las partes.
La Ley Orgánica 1/2025 establece que, con carácter general, antes de interponer una demanda declarativa en el orden civil, las partes deben acreditar haber intentado previamente un MASC, salvo en los supuestos legalmente exceptuados.
No se trata de una recomendación, sino de un requisito de procedibilidad: su incumplimiento puede dar lugar a la inadmisión de la demanda y a la imposición de costas.
2. Tipos de MASC más relevantes en comunidades de propietarios
En la administración de fincas, los MASC más utilizados son:
a) Mediación
Regulada por la Ley 5/2012, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, consiste en la intervención de un tercero neutral (mediador) que facilita la comunicación entre las partes para alcanzar un acuerdo voluntario. Es especialmente útil en conflictos vecinales continuados, donde la convivencia futura es un factor clave.
b) Conciliación
Proceso más directo, en el que un tercero propone posibles soluciones, sin imponerlas. Puede desarrollarse ante instituciones públicas o privadas.
c) Negociación directa asistida
Intercambio de propuestas entre las partes, normalmente con intervención de abogados o profesionales, sin la presencia de un mediador formal.
d) Otros mecanismos
La ley admite otros instrumentos adecuados, siempre que permitan acreditar un intento real de solución extrajudicial.
3. Funcionamiento práctico de los MASC
El esquema habitual en la práctica es:
- Detección del conflicto: impago, discrepancia vecinal, uso indebido de elementos comunes, etc.
- Información a las partes sobre la obligación legal de intentar un MASC.
- Selección del mecanismo: mediación, conciliación o negociación directa asistida.
- Desarrollo del proceso: intercambio de propuestas y contrapropuestas.
- Resultado:
- Acuerdo, que puede elevarse a público y adquirir fuerza ejecutiva.
- Falta de acuerdo o incomparecencia, acreditada mediante certificado, habilitando el acceso al juzgado.
4. Ventajas de los MASC
a) Ahorro de tiempo y costes
Un procedimiento judicial civil puede prolongarse durante meses o más de un año. Los MASC suelen resolverse en plazos sensiblemente inferiores, reduciendo costes económicos y de gestión.
b) Mejora de la convivencia
En comunidades de propietarios, muchas controversias no son aisladas, sino recurrentes. Los MASC permiten soluciones consensuadas que evitan la escalada del conflicto y favorecen relaciones vecinales más estables.
c) Confidencialidad
A diferencia del proceso judicial, los MASC se desarrollan en un entorno confidencial, protegiendo la imagen de la comunidad y de sus propietarios.
d) Flexibilidad y creatividad
Los acuerdos pueden adaptarse a la realidad de cada comunidad: planes de pago escalonados, calendarios de obras, compromisos de uso, soluciones técnicas progresivas, etc., imposibles de imponer en una sentencia.
e) Valor ejecutivo del acuerdo
Si el acuerdo se eleva a escritura pública o se formaliza conforme a la Ley 5/2012, puede tener eficacia de título ejecutivo, equiparable a una resolución judicial.
5. Limitaciones y críticas de los MASC
a) Aplicación discutida en deudas comunitarias
Una de las críticas más relevantes es la exigencia de los MASC en la reclamación de deudas comunitarias, incluso en procedimientos monitorios donde la deuda es vencida, líquida y exigible, y no existe una controversia real.
b) Riesgo de dilación
En determinados supuestos, el MASC se convierte en un trámite formal que retrasa el cobro de la deuda y afecta a la tesorería de la comunidad.
c) Posible efecto llamada
La obligación de negociar puede generar la percepción de que el impago es negociable, afectando negativamente a la disciplina comunitaria y a los propietarios cumplidores.
d) Carga adicional para administradores y comunidades
La gestión del proceso, la documentación, los plazos y la coordinación con mediadores o abogados suponen más responsabilidades para el administrador de fincas.
e) Ineficacia cuando no existe voluntad real de acuerdo
Cuando una de las partes acude sin intención de negociar, el MASC pierde su esencia y se reduce a un mero requisito legal.
6. Rol del administrador de fincas
El administrador de fincas desempeña un papel clave:
- Detecta conflictos en fases tempranas.
- Informa a la comunidad sobre la obligación legal y sus implicaciones.
- Canaliza el conflicto hacia el mecanismo adecuado.
- Documenta correctamente el proceso para evitar inadmisiones judiciales.
- Evalúa cuándo el MASC es útil y cuándo debe agotarse rápidamente para acudir a la vía judicial.
Su actuación profesional y estratégica resulta determinante para que los MASC sean una herramienta eficaz y no un obstáculo.
Conclusión
Los MASC suponen un cambio estructural en la resolución de conflictos civiles y comunitarios. No son una solución universal ni exenta de limitaciones, especialmente en materia de morosidad, pero tampoco pueden considerarse un simple trámite.
Para los administradores de fincas, conocer en profundidad qué son, cómo funcionan y cuáles son sus límites es imprescindible para cumplir la ley, proteger los intereses de la comunidad y optimizar la gestión de conflictos. Su eficacia depende de su aplicación con criterio profesional, sentido práctico y conocimiento jurídico.