El Tribunal Supremo ha reafirmado en una sentencia publicada este verano que las comunidades pueden ser consideradas empresa principal y, por tanto, responder solidariamente de las deudas salariales de las empresas que prestan servicios esenciales como conserjería, limpieza, mantenimiento o jardinería. (Idealista, La Vanguardia, Infobae, La Razón)
Esto implica que, si un proveedor incumple con sus trabajadores, la comunidad puede ser reclamada para cubrir esos pagos, incluso en casos de cambio de contratista. El Supremo aclara que no se trata de una simple relación de consumo, sino de una subcontratación de actividad propia, lo que justifica esta responsabilidad solidaria.
Hasta ahora, muchas comunidades entendían que su papel se limitaba a ser meros clientes de empresas de servicios. Sin embargo, la doctrina del Supremo recuerda que, a efectos laborales, no se trata de una relación de consumo puro, sino de un contrato de contrata o subcontrata de actividad propia. Es decir, los servicios de conserjería, limpieza o mantenimiento son considerados parte esencial de la organización y funcionamiento de la comunidad, lo que justifica que se active la responsabilidad solidaria.
Las implicaciones legales son notables:
- Responsabilidad solidaria frente a los trabajadores: si la empresa de servicios no paga nóminas, indemnizaciones o cotizaciones a la Seguridad Social, los afectados pueden reclamar directamente a la comunidad de propietarios.
- Extensión a la sucesión de contratistas: cuando se cambia de proveedor, la comunidad debe verificar que la empresa saliente está al día en sus obligaciones. De lo contrario, puede verse obligada a responder de deudas generadas por una compañía ya extinguida o sustituida.
- Mayor deber de diligencia en la contratación: será imprescindible solicitar certificados de estar al corriente de pago con Hacienda y Seguridad Social, así como comprobar la solvencia y trayectoria de la empresa proveedora antes de firmar un contrato.
- Impacto económico en los vecinos: el impago por parte de una empresa puede traducirse en derramas o gastos extraordinarios para la comunidad, con el consiguiente perjuicio para los propietarios.
Este pronunciamiento refuerza una línea jurisprudencial que pretende proteger a los trabajadores de los efectos de la subcontratación en sectores especialmente sensibles, como la conserjería o la limpieza, caracterizados por la externalización de servicios esenciales y la elevada rotación de proveedores.
Obligaciones legales de las comunidades de propietarios
Imagina que tu comunidad externaliza servicios cotidianos como la conserjería, la limpieza o el mantenimiento. Hasta ahora, lo habitual era pensar que ese proveedor externo actuaba por su cuenta. Sin embargo, esta sentencia del Tribunal Supremo lo deja muy claro: desde el punto de vista laboral, la comunidad se considerará “empresa principal” y responderá solidariamente por las deudas salariales de las empresas contratadas si éstas incumplen, incluyendo pagos de nóminas, seguridad social o indemnizaciones.
El artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores (ET) español establece la responsabilidad solidaria de la empresa principal frente a las obligaciones laborales y de Seguridad Social de sus contratas y subcontratas, pero solo para la «propia actividad» y sobre determinadas deudas (salarios y cuotas a la Seguridad Social) surgidas durante la vigencia del contrato. Para ello, la empresa principal debe solicitar a la Tesorería General de la Seguridad Social un certificado de estar al corriente de pago de la contratista.
Detalles clave del artículo 42 del ET:
- Ámbito de aplicación limitado: La responsabilidad solidaria de la empresa principal solo se aplica cuando las obras o servicios subcontratados corresponden a la propia actividad de la empresa principal.
- Responsabilidad solidaria: La empresa principal responde de las deudas salariales de sus contratas y subcontratas y de las obligaciones de la Seguridad Social de estas.
- Requisito de certificación: La empresa principal debe solicitar a la Seguridad Social una certificación negativa de deuda de la contratista y subcontratista para quedar eximida de responsabilidad por la Seguridad Social, la cual debe emitirse en 30 días.
- Responsabilidad por salarios: La responsabilidad solidaria por las deudas salariales de la contratista es de un año desde la finalización del encargo.
¿Qué implica para las empresas?
- Verificación de la situación de las contratas: Las empresas que subcontratan obras o servicios deben verificar que sus contratistas estén al día con sus pagos y obligaciones.
- Solicitud de certificados: Deben solicitar por escrito el certificado negativo de la Tesorería General de la Seguridad Social a sus empresas subcontratadas.
- Mayor control sobre la cadena de subcontratación: El artículo impone una mayor exigencia de diligencia a la empresa principal, que asume una responsabilidad directa sobre las deudas de sus subcontratas.
Preguntas frecuentes para administradores y presidentes:
- ¿Qué significa “responsabilidad solidaria”?
Que los trabajadores pueden reclamar el pago de sus salarios directamente a tu comunidad, si la empresa no cumple, durante el período de duración del servicio y hasta un año después.
- ¿Debo verificar algo cada vez que contrato o cambio de empresa?
Sí. Solicita certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, revisa pagos, exige copia de nóminas y verifica que no hay cargas previas antes de firmar.
- ¿Y si la empresa desaparece o cambia?
La comunidad sigue respondiendo si no se cubren deudas previas—tanto la empresa saliente como la entrante son responsables solidarios.
- ¿Hay más obligaciones legales aparte del pago de salarios?
Sí. La comunidad está obligada a coordinar actividades empresariales (CAE), informando sobre riesgos y garantizando el cumplimiento de normativa laboral por parte de las contratas.
- ¿Qué puede pasar si no cumplimos estas obligaciones?
Pueden surgir reclamaciones, sanciones administrativas e incluso responsabilidades personales para administradores o presidentes por falta de vigilancia.
Este nuevo marco jurisprudencial subraya la necesidad de profesionalizar la gestión y contratación en las comunidades. Como administradores o presidentes, conviene tener en cuenta que la externalización no elimina responsabilidades, sino que las amplía. Prioriza proveedores solventes, exige transparencia, y mantén un control documental riguroso. La prevención no solo es legalmente necesaria: también es una garantía de protección para la comunidad y los propios trabajadores.
¿Qué deben tener en cuenta los administradores de fincas?
- Revisar la solvencia y cumplimiento laboral de cada empresa antes de contratar.
- Solicitar certificados actualizados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social.
- Exigir transparencia contractual y garantías de pago a los trabajadores.
- Documentar correctamente todos los procesos de contratación y cambios de proveedor.
En Grupo Ocean consideramos que este fallo debe servir de advertencia para las comunidades de propietarios: trabajar con proveedores solventes, transparentes y comprometidos con el cumplimiento laboral no es solo una cuestión de calidad del servicio, sino también una garantía de seguridad jurídica y económica para los vecinos.
Elegir bien a quién se contrata significa evitar riesgos futuros y proteger tanto a los trabajadores como a la propia comunidad.
