En el marco de la propiedad horizontal, el presidente de la comunidad de propietarios no es solo una figura representativa, sino una pieza clave para la gobernanza, el cumplimiento normativo y la correcta convivencia en los edificios residenciales. Su papel, muchas veces asumido de forma obligatoria por los vecinos, conlleva una serie de funciones que requieren conocimiento legal, habilidades de gestión y, sobre todo, coordinación con profesionales cualificados como el Administrador de Fincas Colegiado.
En este artículo abordamos, de forma exhaustiva, las competencias, limitaciones, implicaciones legales y recomendaciones prácticas para ejercer el cargo con solvencia y seguridad jurídica, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la experiencia del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
1. ¿Quién puede ser presidente y cómo se designa?
El presidente debe ser, obligatoriamente, uno de los propietarios de la comunidad. Esta condición es ineludible: no pueden ejercer el cargo arrendatarios, usufructuarios ni familiares del propietario, salvo que ellos mismos figuren como titulares registrales del inmueble.
Formas de elección
La Ley de Propiedad Horizontal contempla tres sistemas:
- Elección directa por votación en la Junta de Propietarios, mediante mayoría simple.
- Turno rotatorio, común en comunidades pequeñas, para garantizar que todos los propietarios ejerzan el cargo en algún momento.
- Sorteo, especialmente útil cuando no hay voluntarios y se quiere asignar el cargo de forma objetiva.
En todos los casos, el presidente designado está obligado a aceptar el cargo, salvo que justifique motivos razonables (salud, edad, incompatibilidades personales o profesionales) y obtenga autorización judicial para su exención.
2. Duración del cargo y situaciones excepcionales
La duración habitual del mandato es de un año, prorrogable si no se celebra una nueva junta de elección. No obstante, los estatutos comunitarios pueden fijar otro plazo.
¿Se puede dimitir?
Sí, pero con condiciones. La dimisión debe:
- Ser aceptada por la Junta mediante acuerdo por mayoría simple.
- O bien, ser presentada ante un juez en el plazo de un mes desde el nombramiento, quien podrá resolver si procede eximir al propietario del cargo.
La falta de voluntad no es una causa automática de exención: el cargo de presidente es obligatorio, y negarse sin justificación puede conllevar la interposición de una demanda por parte de la comunidad.
3. ¿Qué ocurre si el presidente vende su propiedad?
La venta del inmueble implica la pérdida automática del cargo. El nuevo propietario no hereda la presidencia, ya que el cargo es personal e intransferible.
En estos casos:
- El vicepresidente asumirá las funciones de forma interina.
- Si no hay vicepresidente, debe convocarse una Junta de Propietarios para elegir a un nuevo presidente.
4. Funciones del presidente de la comunidad
Las funciones del presidente están recogidas en el artículo 13 de la LPH y se desarrollan ampliamente en el manual del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Estas son las más relevantes:
4.1. Representación legal de la comunidad
El presidente actúa en nombre de la comunidad ante:
- Administraciones públicas.
- Empresas proveedoras.
- Entidades bancarias.
- Juzgados y tribunales, en procedimientos civiles, administrativos o penales.
Debe firmar documentos como contratos, actas, certificaciones de deudas y, en general, todos los actos jurídicos que vinculen a la comunidad.
4.2. Convocatoria y presidencia de Juntas
El presidente debe:
- Convocar las juntas ordinarias (al menos una vez al año) y las extraordinarias cuando sea necesario.
- Presidir la reunión, moderar el debate y asegurar el cumplimiento del orden del día.
- Firmar el acta junto con el secretario-administrador.
En caso de ausencia, puede ser sustituido por el vicepresidente o, en su defecto, por otro propietario designado al inicio de la sesión.
4.3. Ejecución de acuerdos
Una vez adoptados los acuerdos en Junta, el presidente debe asegurarse de su ejecución:
- Contratar obras o servicios aprobados.
- Gestionar reclamaciones judiciales (por ejemplo, a propietarios morosos).
- Supervisar la ejecución de presupuestos y reparaciones.
Estas funciones se llevan a cabo, preferentemente, con el apoyo del Administrador de Fincas.
4.4. Actuación en situaciones urgentes
En casos de urgencia (por ejemplo, una avería que amenaza la integridad del edificio), el presidente puede actuar sin esperar a una junta. Eso sí, debe informar posteriormente a los propietarios y justificar las decisiones adoptadas.
4.5. Control de actividades prohibidas
El presidente debe velar por el cumplimiento de los estatutos y la legalidad, interviniendo si se detectan actividades:
- Molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
- Prohibidas por los estatutos.
- Que causen perjuicio a otros vecinos.
Puede requerir el cese inmediato de dichas actividades y, si no se atiende, someter el caso a la Junta para que se inicie la acción de cesación judicial.
5. Lo que el presidente NO puede hacer
A pesar de su relevancia, el presidente tiene limitaciones claras. No puede:
- Imponer cuotas extraordinarias sin acuerdo de la Junta.
- Contratar empleados o servicios sin autorización expresa.
- Actuar fuera de las decisiones adoptadas por mayoría, salvo en situaciones de urgencia o en funciones delegadas expresamente.
6. Relación con el Administrador de Fincas Colegiado
El presidente no gestiona la comunidad en solitario. Su mejor aliado es el Administrador de Fincas Colegiado, un profesional con formación específica y respaldo legal para:
- Elaborar presupuestos.
- Gestionar cobros y pagos.
- Coordinar reparaciones y proveedores.
- Preparar juntas, actas y certificaciones.
- Cumplir las obligaciones legales y fiscales.
Cuando la comunidad lo autoriza, el administrador también puede gestionar el certificado digital y recibir notificaciones electrónicas de organismos públicos (Hacienda, Seguridad Social, Ayuntamientos).
Esta colaboración permite una gestión profesionalizada, reduce riesgos legales y libera al presidente de tareas técnicas complejas.
7. Responsabilidad legal del presidente de la comunidad de propietarios
El presidente puede ser responsable civilmente por los daños derivados de una dejación de funciones. Algunos ejemplos de responsabilidad son:
- No ejecutar un acuerdo de la Junta.
- Omitir el requerimiento legal ante una actividad ilegal.
- Actuar fuera del mandato de la comunidad.
Por ello, es recomendable:
- Actuar siempre con transparencia y respaldo documental.
- Delegar aspectos técnicos en el Administrador de Fincas.
- Suscribir un seguro de responsabilidad civil que cubra su actuación como presidente.
8. Cuestiones frecuentes
¿Puede un propietario moroso ser presidente?
Legalmente sí, aunque no es recomendable. El conflicto de intereses en posibles demandas judiciales haría aconsejable su sustitución.
¿El cargo es remunerado?
Por lo general, no. Pero puede establecerse una compensación económica mediante los estatutos o un acuerdo de la Junta. En cualquier caso, los gastos generados por el ejercicio del cargo (teléfonos, desplazamientos, fotocopias) sí deben ser reembolsados.
¿El presidente gestiona la contabilidad?
No necesariamente. Esta tarea corresponde al administrador. Sin embargo, si no hay administrador contratado, el presidente suele asumir estas funciones.
9. La importancia de un seguro comunitario bien gestionado
Una de las funciones del presidente es firmar las pólizas de seguro de la comunidad, que deben incluir al menos:
- Responsabilidad civil.
- Incendios.
- Daños estéticos en zonas privativas.
- Cobertura para instalaciones como placas solares o cargadores eléctricos.
Contar con el asesoramiento del administrador o de un proveedor acreditado permite ajustar las coberturas a las necesidades reales del edificio y evitar lagunas legales o sorpresas ante un siniestro.
10. Recomendaciones prácticas para ejercer con éxito
- Documenta todo: convocatorias, actas, decisiones urgentes, comunicaciones.
- Consulta siempre al Administrador ante dudas legales o procedimentales.
- Fomenta la participación vecinal: una comunidad informada coopera mejor.
- Evita actuar en solitario: busca siempre el respaldo de la Junta.
- Asume el cargo con responsabilidad, pero sin miedo: hay recursos, profesionales y marcos normativos que te respaldan.
El presidente de la comunidad no es un simple representante vecinal, sino un gestor con funciones legales, ejecutivas y organizativas. Su labor, aunque exigente, es fundamental para garantizar la paz vecinal, el mantenimiento del edificio y el cumplimiento normativo.
Con el respaldo de un Administrador de Fincas Colegiado y una comunidad colaborativa, ejercer la presidencia se convierte en una oportunidad para fortalecer la convivencia, optimizar recursos y mejorar la calidad de vida de todos los vecinos.
Si te ha correspondido asumir el cargo de presidente en tu comunidad, no estás solo. Infórmate, apóyate en profesionales y asume tu papel con confianza. La buena gestión empieza contigo.
Fuente: Manual Básico del Presidente de la Comunidad de Propietarios
